תמא 38 איך מתחילים 

תכנית תמ"א 38 קיבלה תנופה אדירה בשנתיים האחרונות, בעיקר בגוש דן וזאת עקב תיקונים ושיפורים שהוכנסו בתכנית והפכו אותה לאטרקטיבית יותר. למעשה כיום מדברים על שני מסלולים: מסלול ראשון הוא המסלול הרגיל, של חיזוק הבית הקיים ובניית 2.5 קומות על הגג; מסלול שני הוא של הריסת הבית הקיים והקמת בית חדש, גדול יותר, על כל המשתמע.

ניתן לומר שכאשר הדבר אפשרי מבחינה תכנונית, כדאי להעדיף את המסלול השני. שתי סיבות עיקריות לכך: 1. חיזוק בית ישן קיים הוא בעייתי ומורכב מאוד; 2. ההשבחה הגלומה בקבלת דירה חדשה, גדולה יותר, בבית חדש, היא גדולה יותר (ולרוב מקבל בעל הדירה גם חניה ואולי גם מחסן, מה שלא מתאפשר בתמ"א 38 רגילה).

הרוב הנדרש לתמ"א 38/2 (כלומר המסלול השני של הריסה ובינוי) הוא לפחות 80% מבעלי הדירות. הרוב הנדרש לתמ"א 38 רגילה הוא שני שליש בלבד.

תמ"א 38/2 תתאפשר כאשר המגרש בו מדובר מספיק גדול כדי להכיל בית חדש, וכאשר הרשות המקומית שבו הבית נמצא מתירה זאת. לרוב בגוש דן מדובר על יחס של 1:3 מבחינת מינימום כדאיות. כלומר ההיתר החדש צריך לאפשר לפחות פי שלוש דירות ממספר הדירות הקיים.

יש להבחין בין פרוייקט של פינוי בינוי שחל עליו חוק אחר וכללים אחרים לבין תמ"א 38/2. פרוייקט פינוי בינוי הוא פרוייקט של התחדשות אורבנית אשר כוללת מתחם שלם או לפחות מספר בתים משותפים.

אני ממליץ בבית בו מבקשים לבחון היתכנות לתמ"א 38 על מסלוליה השונים, להתחיל באסיפת דיירים ולקיים דיון פתוח כדי לראות אם בכלל יש תמיכה של רוב גדול מבעלי הדירות בפרוייקט. אם כן – הייתי ממליץ לבחור בנציגות של 2-3 בעלי דירות שתטפל ותלווה את הפרוייקט מתחילתו.

צעד ראשון של הנציגות ראוי שיהיה בחירת עו"ד מקצועי ובעל ידע בתחום הספציפי הזה, עו"ד אשר מזוהה ומנוסה ביצוג של דיירים ולאו דווקא עו"ד של יזמים בתחום. יחד עם עוה"ד שיבחר תיפנה הנציגות למספר יזמים או קבלנים שעוסקים בתחום כדי לקבל מהם הצעות. בכל שלב ראוי לעדכן ולשתף את יתר בעלי הדירות בתהליך.

בחירת היזם/קבלן המתאים תעשה באסיפה ובדיון פתוח ושקוף. השלב הבא הוא מאוד חשוב וזה עריכת חוזה מול היזם. מדובר בחוזה לא פשוט אשר יש בו התייחסות לשלבי הפרוייקט השונים ומטרתו להבטיח את זכויות בעלי הדירות ולמזער את הסיכון שטמון בתסריטים פסימיים שעלולים להתרחש.

לאחר מכן על היזם להגיש בקשה להיתר לועדה המקומית לתכנון ובניה ואם הוא צולח את השלב הזה הוא יגיש בקשה בפני המפקח על המקרקעין בשם בעלי הדירות מול בעלי דירות שלא חתמו על החוזה. המפקח רשאי לאחר ששמע את המתנגדים לחתום בשמם על החוזה.

נציגות בית יכולה בכל עת להתייעץ גם עם עו"ד נוסף כדי לבחון האם הכל מתנהל כשורה.